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任意売却や住宅ローン滞納に関するQ&A

Q1.任意売却の費用って本当にかからないの?

Q2.どうして、債権者は回収額を減らしてまで、任意売却に応じるの?

Q3.住宅ローンを滞納すると一体どうなるの?

Q4.督促状や電話が掛ってきた。どう対応すれば良いの?

Q5.取りあえず、親戚または消費者金融からお金を借りて住宅ローンを支払った方が良いの?

Q6.任意売却を阻止する方法が知りたい。

Q7.任意売却の依頼先を選ぶコツは?

Q8.任意売却が認めてもらえない場合もあるのですか?

Q9.連帯債務者・連帯保証人に連絡が取れません

Q10.任意売却後の残債(無担保債権)はどうなりますか?


任意売却の費用って本当にかからないの?

厳密に言えば、「お手元の資金から出して頂く必要が無い」という事になります。
どういう事かご説明しますと、私たちプロが債権者と交渉し、本来、債権者に不動産売却代金は全額返済しなければならないところを、当社が債権者と交渉し、債権者が受け取るべき不動産売却代金の中から、通常の仲介手数料(売却代金の3%+6万 円)を頂く事になります。ですから、お客様には費用をご用意(負担)頂く事はありません。また、あくまで成果報酬ですので、ご相 談や業務に着手したからといって、何ら費用は発生致しませんので、ご安心してご相談下さい。

どうして、債権者は回収額を減らしてまで、任意売却に応じるの?

結局、任意売却のほうが殆どの場合、回収額が大きくなるからです。
競売では、売却において室内の確認ができないばかりか、競落後に売主さんに対し強制執行を行う必要があるので、一般の方からの購入は見込めません。結果、競売での購入者はノウハウのある競売落札業者(不動さん会社)となります。 競売落札業者は、通常20%から30%の転売利益を見込みますので、任意売却で普通に売却するのと比べ売却価格は2割から3割も安くなってしまいます。
更に債権者からすると、競売手続きには弁護士費用も必要ですし、売却期間も掛かります。 そういった事を考えると、債務者さんに「引越代プラスα」と私たち不動産会社に「仲介料3%+6万円」を支払っても、結局は任意売却の方が回収額は大きくなる訳です。

住宅ローンを滞納すると一体どうなるの?

住宅ローンを2ヶ月以上滞納すると、まず最初にあるのが郵便や電話などによる督促です。その後滞納期間が3ヶ月〜6ヶ月にまで及ぶと方針が督促から回収へと明確に切り替わります。(ここまで来ると、遅れながらでも返済すると言っても手遅れです。) 回収業務まで移行した場合、残債を一括で返済できない限り、残された道は競売か任意売却のどちらかだけになります。

もし、住宅ローンの滞納期間が2ヶ月以内で少し返済額が減りさえすれば必ず返済できると証明可能な方は、一度債権者に住宅 ローン返済額の見直し(リスケジュール)を打診されてみる事をお勧めします。
尚、リスケジュールを依頼する時点で「消費者金融からの借入」があったり、「具体的な見通しは無いが、景気が少し戻れば・・・」 など、確実な返済計画を示す事ができない場合、金融機関の承諾はかなり難しいと思われます。そういったご状況の場合は、金 融機関への相談と並行して任意売却案件を扱う不動産会社にもご相談される事をお勧めします。(金融機関の結論を待った結果、 時間をロスしてしまい、競売しか道が残されていない状況になっては元も子もありません。)

また、住宅ローンの滞納期間が3ケ月以上の方は、競売開始まで猶予が無い状態です。当社を含めた不動産会社に一刻も早く、 ご連絡下さい。

督促状や電話が掛ってきた。どう対応すれば良いの?

債権者からの督促状には必ず連絡を促す旨が記載されているはずです。絶対に無視や居留守などせずお電話して下さい。
債権者の心証を害すと、その後の任意売却時に交渉必要な引越し代などはもちろん、任意売却を交渉する上でも協力が非常に得づらくなってしまいます。
理想は、延滞する前に債権者に連絡、プロに相談する事です。特に債権者に電話をするのは気後れしてしまうかもしれませんが、 思わぬ事情があるにせよ、契約書の内容を破ってしまう以上、その旨を債権者からではなく債務者から電話する方が良いに決まっています。(差し出がましい話かと思いますが、まだ滞納する前であれば、ご自身の為にもご考慮頂ければ幸いです。)

取りあえず、親戚または消費者金融からお金を借りて住宅ローンを支払った方が良いの?

いいえ、絶対にやめて下さい。
特に親戚からの借り入れは、後々ご自身の決断を大変後悔されるケースが殆どです。 また、消費者金融から借りても、何ら解決に繋がらず、ますますご自身の足元を悪くし生活再建に向けた選択肢が無くなってしま うだけです。(返済できない事が解っていて借金を行った場合は、法律上責任が問われる可能性もあります。)
もし、1ヶ月後に確実にお金が入り、その後はまた住宅ローン返済をするのに十分な安定した収入が見込めるのなら、その旨を住宅ローンの債権者に証拠となる資料を持参してお伝えし、住宅ローン延滞に関する内諾を得る事をおすすめします。

任意売却を阻止する方法が知りたい。

このご質問は、競売の事を仰っている事が殆どですが、如何でしょうか?
任意売却とは、所有者様の意思によって不動産を売却されるものですから、中止にしたければいつでも連絡すれば中止する事ができます。尚、競売を阻止するには、返済額の見直しか任意売却、一括返済のいずれかになります。 競売決定後または期限の利益喪失後は、基本的に一括返済か任意売却のどちらかになります。
※住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の場合、競売決定後は任意売却を認めてくれなくなりました。

任意売却の依頼先を選ぶコツは?

正解はありません。各会社および担当者の「能力」や「ノウハウ」、そして「人間性(企業倫理)」の3つが一番重要なのでしょうが、 この3つが備わっているかどうかを見抜くのは案外難しいのが現実ではないでしょうか?
ただ一つご注意頂きたいのは、人間誰しも窮状に置かれてしまうと自身たっぷりに成功事例を話す人間にすがってしまいがちだという事です。100%が無い以上、任意売却のような後が無い状況で悩まれている方に対し、依頼を頂くための営業トークばかりする担当者は自身が窮状の際に選ぶパートナーではありません。 「以前も引越代を○円交渉する事ができましたから・・・」、確かに魅力的な言葉ですが、本当に自分の時も可能かどうかは解りません。

また、まれに金融機関から不動産会社の紹介を受けるケースもあるかと思いますが、正直なところ避けられた方が賢明です。 金融機関から紹介を頂いた場合、私たち不動産会社からすると、少なくともその案件に関しては、「金融機関の許容範囲ギリギリのラインまで交渉を試みる」のは難しくなってしまうというのが現実です。 尚、弊社では金融機関からご紹介頂いた任意売却案件は、一人の担当者が専属で行っているため、一般のお客様からのご依頼をご担当する担当者が特定の金融機関に「借り」があるという事はございませんので、ご安心ください。

任意売却が認めてもらえない場合もあるのですか?

残念ながらございます。債権者(金融機関)によって、温度差があるのが現実です。例えば、労金は基本的に任意売却を認めてくれませんし、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)では競売決定後の任意売却(競売の取り下げ)は認めなくなりました。
また、債権者が任意売却よりも競売の方が高く売れると判断した場合も競売は認めてくれません。(当社の例を申し上げますと所有物件が賃貸中で、かつ諸事情によりどうしても賃借人付きのまま売却せざるを得ず、しかも競売で賃借権を飛ばした方がはるかに高く売れる事が明確なケースで任意売却を認めてもらえなかった事があります。)
その他、あなた(債務者)と債権者の間の信頼が大きく損なわれている場合も、難攻しがちです。
※参考資料:任意売却着手時に住宅金融支援機構へ提出する「任意売却に関する申出書(平成21年4月現在)」

連帯債務者・連帯保証人に連絡が取れません

この場合も、上記と同じ任意売却が認めてもらえないケースになります。
任意売却で全額返済ができるのであれば良いのですが、そうで無い場合、残債が残る事になります。
債権者(金融機関)の立場からすると、保証人にも請求する事になる残債が幾らになるかは保証人にも必ず売却前に事前同意を求めたいとの理由から認めてもらえない事になります。
保証人さんに直接ご連絡できない諸事情などがお有りの場合は、当社が代わってご連絡させて頂いているケースも多々あります。

任意売却後の残債(無担保債権)はどうなりますか?

無担保債権として残った住宅ローン債権は、既存の債権者から、オリックス債権回収やエム・ユー・フロンティア債権回収などの債権回収会社(以下、サービサー)に譲渡される事になります。そして譲渡後は、前債権者との債権債務関係は切れ、サービサーと交渉を進めていく事になります。
通常、無担保債権の譲渡価格は残債の1%〜2%なので、債務者が残債の5%程度を和解金として一括で支払う事により、残債の処理ができる可能性があります。(以前に比べ、譲渡価格が上がりつつあり、和解金も高くなってきております。)
また、サービサーによっては5千円〜3万円位の金額での分割返済で「払える限りは、払い続けてもらう」というスタンスのケースもあります。(サービサーと交渉可能な和解金を用意できない場合も、この分割返済になります。)

尚、通常、任意売却の同意を得る際に、残債に関する返済方法について取り決める事になりますが、その際に差し入れた返済に 関する確約書(公正証書)が履行されない場合、サービサーは公正証書を基に給与差し押さえなどの手段を取ってくるので注意が必要です。(※例え、返済に関する確約書を公正証書で締結していても、自己破産をすれば返済義務はなくなります。)